マンション経営したい人へ

企業がそこまで責任を負わなくてもいいわけですが、これは会社の信用にかけてやろうと私は決めたのでした。
このときT社が施工を行っていたのは、重量鉄骨で骨組みをつくり、壁材に特殊気泡コンクリートのALCを使った、見るからに頑丈な集合住宅。
この工法による建物は丈夫なだけではなく、断熱性、耐火性、耐震性などにもすぐれています。
そこで、関西エリアにあった物件を調査した結果、幸いなことに倒壊はゼロ。
あの激しい揺れですから、まったくの無傷というわけにはいきませんでしたが、それでも壁のタイルが部分的にはがれたり、壁や床にひびが入ったりした程度でした。
億単位の金額も覚悟していたのですが、補修費は総額で五〇〇万-六〇〇万円の範囲でおさまりました。
ひとまず終息したときです。
私は、地震大国の日本だからこそ、高耐震性とともに経済性をも兼ね備えた集合住宅を開発しなければ、と決意したのでした。
こんな嵐のような日々が、地震に強い集合住宅を自分たちの手で住宅建設は、長年、不況の時代が続きましたが、T社では、早い段階から工業化を意識して商品開発を追求してきました。
たとえば、一九八一年頃から受注をはじめた重量鉄骨による集合住宅についてはメインの材料となる鉄骨、溶接などは工場で規格化の徹底をすすめました。
なぜ、工業化にこだわってきたのでしょうか。
要は品質です。
そのあたりのことを、自動事の生産を例にお話ししましょう。
自動車を構成する部品の一つひとつには、一〇〇分の一ミリといった厳しい精度が求められ、それらを決められた手順どおりに組み立てていくことによって、高い品質の製品ができあがっていきます。
そして、その組立にしても、必要なとき、必仁科内のムダを徹底的に排除することで、製品の要なものを、必要なだけつくり、コストも下がっていくのです。
この究極が、T自動車の「T生産・方式」と呼ばれるものです。
私は、T自動車の関連会社が数多く集中するA県、身内の多くもT自動車に関連した企業に勤めていました。
このような環境のなかで育った私は、会社を起業したときから、T生産方式をお手本に、確固たるモノづくりの思想に良かれたメーカーになりたい、と常々考えてきたのです。
住宅の場合でいえば、これまでどうしても品生産的なつくり方になりがちでしたが、工場生産で住宅をつくろうという発想から生まれたのが「プレハブ住宅」です。
日本ではプレハブというと、どうしても安手の住宅をイメージされがちですが、もともとは、あらかじめ工場生産された部材で建てられた住宅ということになります。
このようなことから、工業化住宅とも呼ばれています。
T社にこれをあてはめれば、骨組みとなる鉄骨や木製の建材などを高い精度で工場生産し、あわせて現場も、工場と同じように施工手順を徹底的にマニュアル化することで、地震に強く、しかもコストを抑えた工業化住宅を市場に供給していこうというわけです。
一九九八年あたりから、この新規商品開発プロジェクトが動きはじめました。
こうして、二〇〇三年から販売を開始したのが〈STP〉という高耐震集合住宅でした。
この新商品は発売開始から大きな反響を呼び、わずかの期間のうちに、T社の全売上のおよそ四分の一を占めるまでになりました。
このヒットの背景には、国民の地震に対する危機感の高まりがあると考えます。
ちなみに、二〇〇五年九月に内閣府から発表された「地震防災対策に関する世論調査」によると、「大地震が起こる」、あるいは「その可能性は高い」と思う人は六八年前の一九九七年に行った同様の調査の二倍近くに達していることがわかりました。
また、阪神・淡路大震災やN県小越地震のような大地震が起きた場合の自宅の耐震性について聞いたところ、「大丈夫だ」、あるいは「多分、大丈夫だ」と思う人は三二・三%でした。
しかし一方で、耐震診断や改修などを行ったことがある人は二.三%にとどまり、耐震診断も改修も行ったことがないという人は、なんと八五%にのぼりました。
二〇〇四年は、震度5以上を観測した地震が全国で二八回発生。
続いて二〇〇五年も、三月のF県西方沖地震で震度6弱、七月のC県北西部地震で震度5強、八月の宵城県沖の地震で震度6弱と、震度5強以上の地震が相次ぎました。
こうしたことから、地震に対する危機感が高まっている一方、そのための有効な手段をとっているかといえば、必ずしもそうではない、というのが日本の現状といえるのではないでしょうか。
T社が、地震対策に最大限の力を入れて新しい技術や製品の開発を行ってきたのも、このような現在の状況を少しでもいい方向に向けていきたい、と考えているからなのです。
T社という会社のアウトラインは、プロローグでも簡単にふれましたが、賃貸マンションやアパートの設計・施工、入居仲介・賃貸管理・経営保証までを一括して請け負う会社など、それまで日本では例がありませんでした。
なぜ私が、こんな新しいビジネスモデルをつくっていこうとしたのか?イントロとして、少しおつきあいください。
たとえば、江戸時代。
そんな昔の街の様子をちょっと想像してみてください。
お城を中心に武家屋敷があり、それをまた取り囲むようにして、町人たちが住む長屋が数多く建ち並んでいました。
この長屋はいまでいうワンルーム(1k) の間取りがほとんどで、大部分が貸家です。
大家さんはその土地の名士で、店子にとっては親のような存在だったといいます。
このように、建物の賃貸事業というのは、古くからあったのです。
さて、現代です。
土地を所有するオーナーが、その土地に賃貸マンションやアパートを建てて、賃貸事業でもはじめようかと考えたとします。
不動産や建築関係の仕事をしている人ならともかく、土地や建物に関して何の知識もない人が、これを自分一人でやろうとすれば、想像を絶する苦労が待ちかまえているはずです。
まずは、資金の手当てです。
通常のケースであれば、金融機関と交渉して融資を受けることになりますが、そのときには必ず、綿蜜な事業計画や収支計画が求められます。
数字に裏づけられたきっちりとしたマスタープランがなければ、金融機関もその事業の妥当性を判断できないからです。
こうして資金にめどが立つと、次のテーマは建物をどうするかに移っていきます。
そこで、建設会社に設計や施工をお願いするわけですが、せっかく建てたマンションやアパートも、借り手がなければただの箱。
借りてくれる人をさがすために、不動産会社に入居の仲介を依頼しなければなりません。
しなければならないことは、まだまだあります。
めでたく満室になっても、入居者や建物の管理を自分でやれば、家賃滞納の際の督促や入居者同士のトラブルの調整などで、それなりに神経を使うことになるでしょう。
やはり、そんな賃貸管理業務もプロに任せたほうがよさそうです。
このように、賃貸事業をはじめようとすれば、それそこ山のような仕事をこなしていかなければなりません。
であれば、こんな大家さんをサポートしてくれる会社があってもよさそうですが、私が起業を考えはじめた一九七〇年代には、まったくありませんでした。
そんな会社がないのなら、自分でつくってしまおう。
これが、T社のそもそものはじまりだったのです。

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